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    原创|如何通过物业管理减轻购物中心经营成本痛点?

    放大字体  缩小字体 发布日期:2016-01-27 21:40:06    作者:刘鹏飞    浏览次数:1150    评论:0
    导读

    又到销售旺季!每逢年底,各个购物中心争相借势节日氛围提升营业额。购物中心作为复合型的具有统一规划和管理的有机组合体,从根本上说,在主题促销以及租户租金管理之外,从物业管理的角度开源节流控制经营成本亦是提升收益的方法之一。













    为了使购物中心利润最大化,需投入更多的经营精力;那降低购物中心的运营成本,也是作为支持购物中心利润最大化的重要手段之一,所以在未来这场购物中心的持久战中能争取主动,能把握持续经营先机的,必须要控制好购物中心的运营成本。

     

    购物中心物业管理工作牵涉的事项及专业领域范围很广,大至建筑物及设备,小至花草树木的维护,均为各领域的专业工作,非一般物业管理所能独立承担,其中部份工作甚至需要委托专业公司来协助 ,以下仅就一般常见的物业管理项目管理费计算需考虑的计价项目分类列举如下:公共用电、公共水费、清洁费、设备器材维修费及更新费、建筑物维修费、景观设施维护费、人事费用、停车场管理费需定期专人维护保养的设备项目、需大型修缮或更新的项目、店内商户特殊需求可另行收费的项目 。

     

    针对根据以上的管理项目费用,下面简单阐述物业管理中几个方面开源节流的运营成本理念,分析购物中心的运营成本,降低运营成本必须采取开源节流方式增加费用回收项目,以降低购物中心的费用支出。

    确认项目增加应收费用

    购物中心罗列明确厂商的各项收费明目,增加收费项目,向租赁厂商收取时可能仅以概括的金额列举,但实际发生的费用却需要罗列清楚,以免运营后入不敷出,届时若要再向厂商补收,可能造成不必要的纠纷,此类为合约收取的费用。
    购物中心租赁商户基本为外地企业入驻为主,在经营过程中需要维修帮助、小调改装修等服务,购物中心专门成立商户服务管理中心,引进有资质的装修公司,制定合理收费标准,为外地商户提供装修服务实现利润分成,也更好的为购物中心创造品牌价值,尤其是购物中心内百货店,在每年的楼层调改中,可以创造出价值不菲的营业外收入,同时为外地厂商降低了装修成本,方便、快捷的实现调改经营目的。

    通过技术管理实现增收,人员管理实现节流

    在购物中心的物业管理工作中,节流主要是通过技术、人员管理来实现节约公用事业费用和维护运营费用支出。

     

    公用事业项目费用支出中占比最高的是基本用电(契约用电)、空调用电这两项,契约用电项目主要是与厂商的合约确定按商户面积给予的基本用电范围值,对于特殊用电需求的超出此范围部分电量必须以超出1.5倍甚至2倍的电费单价由厂商直接回收。空调用电项目在辅营业态中由于季节因素、营运需求等会与购物中心营运错开时间,须设立空调独立用电独立计量,可以适当在原电价的基础上增收5%-10%线路损耗费。电讯费通过与运营商谈判,拿到低于市场价的电话网络宽带使用费,购物中心统一管理统一按市场价收费,赚取差价增加收入。
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    公共水费:而辅营用水回收费用是二次供水收费测算,必须摊入水泵电费、水泵维护费、蓄水池、水塔、管道等清洗费用;

     

    建筑物维修费:关注洗手间设施及屋顶防水,在物业接收时对此两项内容一定要做好仔细的验收工作确保缺陷保修期内能保证营运,购物中心洗手间设施使用频繁,是给予顾客第一管理印象的场所,故对于门锁、座便器、挂衣钩、自动取皂机、烘干机、感应水龙头的保养要建立一定的标准来维护保养好,也能为该费用节省一笔不小的开支;
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    店内特殊需求可另行收费的项目:停车场使用费的分担,作为购物中心停车场一般为地下二层以下,其建造成本特别昂贵,而且停车场资源有限,当购物中心内主力店需使用停车位时,可以提供但必须收取一定的停车费用来降低房屋建造折旧成本。广告招牌使用费、电视墙、电子大屏幕使用费,在有限的广告空间及媒体发布位置上,除了满足购物中心广告需求外,可以提供给厂商做广告宣传有偿使用。

     

    在新开购物中心的前两年内所有安装设备在质保期间,设备厂家免费提供保养服务,但使用过程注意定时检查和定期保养是延长设备使用寿命的必要措施和手段,势必会降低购物中心的运营成本,尤其对空调风机过滤网的定期维护和清洗,能在一定程度上降低能耗,所以此类设备的管理必须建立设备保养维护信息档案卡,人员定责定岗的关注以上设备。人的管理内容主要是通过分工进行管理,购物中心的设备简单分为强电、弱电、冷冻、机械四大块专业,在专业掌握深度有限的前提下,做好员工的转训工作,分别进行不同专业的培训考核和建立相应的培训机制,同时也要以人为本为前提,同时制定巡查机制和检查标准及设备清洁标准,在24小时内定时的进行巡查登记制度,通过监督和检查,能够提升设备的使用寿命,对设备的爱护将会给购物中心带来非常大的营运效益。

     

    总之,购物中心从物业管理角度看,其运营成本必将是非常庞大的一笔费用支出,降低物业管理运营成本是不仅仅依靠设备技术的系统管理,更关键的是人的管理,只有更好的发挥人的主观能动性,才能更精准的控制营运成本,增加购物中心的收益。

    作者刘鹏飞为汉博商业战略发展中心副总经理。


     
    (文/刘鹏飞)
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